Sengketa Gudang Intan Bukan Lagi Sekadar Tarif Maintenance, Dasar Kewenangan Pengelola Dipertanyakan

Kasatnews.id, Medan — Sengketa biaya maintenance di Komplek Pergudangan Gudang Intan, Medan Estate, belum menemukan titik temu setelah dua kali proses mediasi yang difasilitasi Polsek Medan Tembung.

Perselisihan yang semula berpusat pada kenaikan tarif maintenance kini berkembang ke persoalan yang lebih mendasar. Sejumlah pemilik dan penyewa yang tergabung dalam Paguyuban Intan Bersatu mulai mempertanyakan dasar hukum pengelolaan kawasan, mekanisme penetapan tarif, pertanggungjawaban penggunaan dana maintenance, hingga dasar kewenangan untuk membatasi akses kendaraan apabila terjadi perselisihan pembayaran.

Kuasa hukum pemilik dan penyewa Gudang Intan, Mas Angga Wicaksana, S.H. dan Anggun Rizal Pribadi, S.H., menyampaikan hal tersebut seusai mediasi pada Senin, 21 September 2026.

Menurut pihak pemilik dan penyewa, tarif maintenance gudang sebelumnya sebesar Rp1.500 per meter persegi per bulan. Dalam surat pengelola tertanggal 30 April 2026, tarif tersebut sempat dinaikkan menjadi Rp3.500 per meter persegi dan kemudian, menurut dokumen serta keterangan yang disampaikan dalam proses sengketa, direvisi menjadi Rp3.000 per meter persegi.

Pemilik dan penyewa mempersoalkan bukan hanya besarnya kenaikan tersebut, melainkan juga dasar perhitungan dan kewenangan untuk menetapkannya.

“Persoalan kami bukan semata-mata mampu atau tidak mampu membayar. Yang kami minta adalah transparansi. Kalau tarif harus naik, tunjukkan dasar kewenangannya, struktur biayanya, pelayanan yang diberikan, dan bagaimana mekanisme kenaikannya,” ujar kuasa hukum pemilik dan penyewa.

Riwayat Tarif Ikut Dipersoalkan

Berdasarkan data historis yang dihimpun pihak pemilik dan penyewa—yang masih perlu diverifikasi dengan dokumen primer—tarif maintenance tercatat sekitar Rp606,06 per meter persegi pada 2011, Rp707,07 pada 2014, Rp858,59 pada 2017, Rp1.500 pada 2021 dan kemudian Rp3.500 pada 2026 sebelum muncul angka revisi Rp3.000.

Data tersebut membuat pemilik dan penyewa meminta pengelola membuka dasar perhitungan tarif secara transparan.

Mereka juga meminta agar perbandingan dengan kawasan pergudangan lain tidak sekadar dilihat dari nominal tarif, tetapi memperhitungkan jenis pelayanan, luas kawasan, kondisi jalan, drainase, penerangan, keamanan dan fasilitas yang diterima.

Pertanyaan Baru: Siapa Memberikan Mandat Pengelolaan?

Dalam proses mediasi terakhir, menurut keterangan kuasa hukum pemilik dan penyewa, muncul fakta yang mereka nilai perlu diperjelas lebih lanjut.

Pihak pemilik dan penyewa menyebut kuasa hukum pengelola menerangkan bahwa Sdr. Benua Chandra mengangkat Sdr. Sutrisno Dkk pada sekitar April 2026 untuk posisi tertentu pada CV Medan Estate Altara.

Keterangan tersebut kemudian menimbulkan sejumlah pertanyaan dari pihak pemilik dan penyewa mengenai rantai kewenangan pengelolaan Gudang Intan.

Mereka mempertanyakan dalam kapasitas apa pengangkatan tersebut dilakukan, apa ruang lingkup kewenangan yang diberikan, serta bagaimana kedudukan pengelolaan kawasan sebelum April 2026.

Pertanyaan itu dianggap relevan karena, menurut keterangan yang disampaikan dalam rangkaian pertemuan para pihak, kawasan tersebut disebut telah dikelola selama kurang lebih 30 tahun.

“Kalau pengelolaan sudah berlangsung puluhan tahun, kami ingin mengetahui dasar dan rantai kewenangannya. Siapa yang memberikan mandat pertama kali, kepada siapa, apa ruang lingkupnya, dan bagaimana kewenangan tersebut berlanjut sampai pengelola sekarang,” kata kuasa hukum.

Hubungan Pemilik Tanah, Developer dan Pembeli Gudang Juga Dipertanyakan

Persoalan lain yang mulai menjadi perhatian adalah hubungan hukum antara pemilik tanah awal, developer yang membangun kawasan, dan para pembeli gudang.

Menurut pihak pemilik dan penyewa, dalam pertemuan sebelumnya terdapat keterangan bahwa tanah awalnya dijual kepada pihak pengembang yang kemudian membangun dan menjual unit-unit gudang kepada pihak ketiga.

Pihak pemilik dan penyewa menyatakan sejauh ini mereka belum memperoleh dokumen yang menunjukkan adanya perjanjian tertulis pengelolaan antara pihak pemilik tanah awal dengan developer yang secara jelas mengatur keberlanjutan kewajiban pengelolaan terhadap seluruh pembeli berikutnya.

Karena itu mereka meminta dokumen tersebut, apabila memang ada, dibuka dan diperlihatkan.

Persoalan ini penting karena Pasal 1338 KUHPerdata pada prinsipnya menyatakan persetujuan yang dibuat secara sah mengikat para pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pasal 1339 juga memperhitungkan kepatutan, kebiasaan dan undang-undang, sedangkan Pasal 1340 pada prinsipnya menyatakan persetujuan berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya.

Namun keberadaan atau tidak adanya hubungan hukum yang mengikat pemilik Gudang Intan saat ini tetap memerlukan pemeriksaan terhadap dokumen perolehan tanah/gudang, perjanjian para pihak serta praktik pengelolaan yang telah berlangsung selama bertahun-tahun.

Pemilik Tidak Menolak Maintenance, Minta Dasar dan Pertanggungjawaban

Kuasa hukum menegaskan bahwa kelompok pemilik dan penyewa tidak mempersoalkan kebutuhan adanya maintenance untuk menjamin keberlangsungan kawasan pergudangan.

Yang dipersoalkan adalah apabila perubahan tarif diberlakukan tanpa penjelasan mengenai dasar kewenangan, struktur biaya dan mekanisme pertanggungjawabannya.

Pemilik dan penyewa juga meminta penjelasan mengenai kondisi fasilitas umum kawasan, termasuk jalan, drainase, penerangan dan keamanan.

Mereka menyatakan bersedia membicarakan skema pembayaran yang rasional selama terdapat dasar perhitungan yang dapat diverifikasi dan pelayanan yang jelas.

Akses Gudang Menjadi Persoalan Terpisah

Selain masalah tarif, sengketa juga menyentuh persoalan akses. Dalam surat pengelola sebelumnya terdapat pemberitahuan mengenai kemungkinan pembatasan kegiatan keluar-masuk barang maupun angkutan bagi pihak yang tidak memenuhi pembayaran maintenance sesuai tarif yang diminta.

Pihak pemilik dan penyewa menyatakan pernah terjadi sejumlah tindakan yang mereka kaitkan dengan sengketa tersebut, termasuk penghentian kendaraan, penggembokan atau pengelasan akses tertentu serta tindakan terhadap gembok.

Keterangan mengenai peristiwa-peristiwa tersebut masih menjadi bagian dari perselisihan para pihak dan perlu diuji berdasarkan bukti masing-masing.

Kuasa hukum menegaskan proses tersebut diserahkan sepenuhnya kepada penyelidik dan tidak dimaksudkan untuk meminta kepolisian menentukan berapa tarif maintenance yang seharusnya dibayar.

Polsek Berperan Sebagai Fasilitator

Meskipun dua kali mediasi belum menghasilkan kesepakatan, kuasa hukum pemilik dan penyewa menyatakan Polsek Medan Tembung telah mengambil posisi sebagai fasilitator bagi kedua pihak.

“Polsek sudah memberikan ruang kepada kedua pihak untuk berdialog. Persoalan harga dan hubungan hukum pada akhirnya harus diselesaikan oleh para pihak atau melalui mekanisme hukum yang tersedia apabila tidak tercapai kesepakatan,” ujar kuasa hukum.

Karena itu, belum tercapainya kesepakatan dalam dua kali mediasi tidak serta-merta berarti proses fasilitasi kepolisian gagal.

Paguyuban Mulai Konsolidasi

Pihak pemilik dan penyewa menyebut konsolidasi saat ini telah mencakup sekitar 40 an pemilik/penyewa yang mewakili kurang lebih 100 unit gudang, sementara jumlah keseluruhan Gudang Intan disebut sekitar 281 unit berdasarkan informasi yang mereka peroleh.

Data jumlah tersebut masih memerlukan verifikasi lebih lanjut.

Paguyuban menyatakan akan mengumpulkan dokumen kepemilikan, perjanjian, bukti pembayaran maintenance historis dan dokumen lain untuk mengetahui bagaimana sistem pengelolaan kawasan terbentuk dan berkembang selama puluhan tahun.

Mereka juga meminta agar selama perselisihan berlangsung tidak dilakukan tindakan yang mengganggu aktivitas usaha dan akses keluar-masuk gudang.

Lima Pertanyaan yang Diminta Dijawab

Pihak pemilik dan penyewa kini meminta penjelasan terbuka mengenai beberapa persoalan mendasar: siapa yang memberikan kewenangan kepada pengelola untuk mengelola kawasan; apa dasar kewenangan memungut maintenance; bagaimana formula penentuan dan perubahan tarif; apa bentuk pertanggungjawaban penerimaan serta penggunaan dana maintenance; dan apa dasar hukum atau kontraktual apabila akses pemilik maupun penyewa dibatasi karena perselisihan tarif.

Kuasa hukum menyatakan pihaknya tetap membuka ruang penyelesaian secara musyawarah sepanjang proses tersebut dilakukan transparan dan tidak mengganggu kegiatan operasional para pemilik dan penyewa.

Terpisah, Kapolsek Medan Tembung, Kompol Ras Maju Tarigan melalui Kasi Humasnya, Aiptu Sir John dikonfirmasi awak media via Whatsaap terkait hasil keputusan mediasi yang ke dua kali, mengatakan bahwa pihaknya sebagai penegah dan bukan pengambil keputusan.

“Dalam hal ini kepolisian bukan dalam kapasitas pengambil keputusan tetapi sebagai penengah antara penyewa dan  pengelola. Keputusan akhir adalah tetap kesepakatan antara kedua belah pihak,” ujar Aiptu John. (MRH/R)